Ein Haus finanzieren ganz ohne Eigenkapital? Was lange als unmöglich galt, ist heute unter bestimmten Voraussetzungen realistisch – aber nicht ohne Haken.
2025 ermöglichen viele Banken eine sogenannte Vollfinanzierung (100 %) oder sogar 110 %-Finanzierung, bei der auch Kaufnebenkosten über Kredite abgedeckt werden. Doch wann lohnt sich das wirklich – und welche Risiken lauern?
In diesem umfassenden Ratgeber erfährst du alles über die Voraussetzungen, Anbieter, Risiken und Alternativen, wenn du dein Eigenheim ohne Ersparnisse realisieren willst.
💡 Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Unter einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital versteht man ein Darlehen, bei dem nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler finanziert werden.
Varianten:
| Finanzierungsform | Beschreibung |
|---|---|
| ✅ 100 %-Finanzierung | Kaufpreis wird vollständig über ein Darlehen gedeckt |
| ✅ 110–115 %-Finanzierung | Kaufpreis + Nebenkosten über Fremdkapital |
| ⚠️ Vollfinanzierung mit Dispo/Verbraucherkredit | Nebenkosten über teure Ratenkredite gedeckt (hohes Risiko) |
✅ Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Vollfinanzierung bekommst du nicht ohne Weiteres. Banken stellen klare Anforderungen:
| Voraussetzung | Warum relevant? |
|---|---|
| 📈 Sehr gute Bonität | Score > 90 % bei SCHUFA oder ähnlich |
| 💶 Stabiles, hohes Einkommen | Mind. 3.500–4.500 € Netto-Haushaltseinkommen |
| 🧾 Unbefristeter Arbeitsvertrag | Kein Probezeit, keine Branchenrisiken |
| 🏠 Wertstabile Immobilie | Neubau oder hochwertige Bestandsimmobilie |
| 🧱 Niedriger Beleihungsauslauf | Grundstücks-/Marktwert höher als Kaufpreis |
| 👨👩👧 Zahlungsdisziplin | Keine weiteren Kredite, keine Rückstände |
💡 Je besser die Parameter, desto eher genehmigt die Bank eine Finanzierung ohne Eigenmittel.
📊 Anbieter-Vergleich: Wer bietet Baufinanzierungen ohne Eigenkapital an?
| Anbieter / Bank | Besonderheit | Bedingungen |
|---|---|---|
| Interhyp (Vermittler) | Zugriff auf >400 Banken, viele Vollfinanzierungen | ab ca. 10 % Zinsaufschlag |
| Dr. Klein | Persönliche Beratung + Sonderkonditionen | nur bei Top-Bonität und LTV < 100 % |
| Commerzbank | 100 %-Finanzierung bei Angestellten mit hohem EK | nicht bei Selbstständigen |
| ING | keine 110 %-Finanzierung, aber günstige 100 % | bei Immobilien in Ballungsräumen möglich |
| Volksbanken / Sparkassen | regionale Sonderregelungen | abhängig von Eigenobjekt und Standort |
| Sparda-Bank | Finanzierung über Bausparvertrag + Ergänzungsdarlehen | z. T. mit Riester kombinierbar |
📌 Tipp: Vermittler wie Interhyp oder Baufi24 finden individuell passende Banken – auch mit Sonderfällen.
📈 Chancen: Wann lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
✅ Typische Situationen:
- 🧑🎓 Junge Paare mit stabilem Einkommen, aber ohne Ersparnisse
- 💼 Berufseinsteiger:innen mit hoher Bonität
- 👨👩👧 Familien, die im Mietverhältnis mehr zahlen würden als bei der Finanzierung
- 📈 Käufer:innen von unterbewerteten Immobilien (z. B. Erbimmobilien)
🔐 Vorteile:
- Kein langjähriges Ansparen notwendig
- Einstieg ins Eigentum trotz Inflation und steigender Mieten
- Sofortige Nutzung steuerlicher Vorteile bei Vermietung
- Schutz vor weiter steigenden Kaufpreisen
💣 Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
| Risiko | Auswirkungen |
|---|---|
| 📈 Höhere Zinsen | Banken verlangen Zinsaufschlag (bis 1,0 % p. a.) |
| 💳 Höhere Monatsrate | mehr Kredit = mehr Belastung |
| 🧱 Wertverlust = Schuldenfalle | bei Verkauf: Restschuld oft höher als Verkaufspreis |
| 🛑 Kein finanzieller Puffer | Reparaturen, Notfälle = Gefahr von Zahlungsausfall |
| 🚫 Weniger Flexibilität | Sondertilgungen & Laufzeitgestaltung eingeschränkt |
📌 Wichtig: Ohne Rücklagen oder Zusatzabsicherung (z. B. BU, Risikolebensversicherung) ist die Gefahr groß, sich zu überfordern.
💶 Beispielrechnung: Mit vs. ohne Eigenkapital
| Variante | Kreditbetrag | Zinssatz | Monatsrate | Gesamtzins (20 Jahre) |
|---|---|---|---|---|
| Mit 20 % Eigenkapital | 320.000 € | 3,80 % | 1.580 € | 105.000 € |
| Ohne Eigenkapital (100 %) | 400.000 € | 4,30 % | 1.890 € | 157.000 € |
| 110 %-Finanzierung (inkl. Nebenkosten) | 440.000 € | 4,60 % | 2.080 € | 182.000 € |
✅ Tipps für die sichere Vollfinanzierung
- Nebenkosten selbst zahlen, auch wenn nur ~10–15 %
- Sondertilgungsoption aushandeln (mind. 5 % p. a.)
- Rücklagen einplanen (~10.000–20.000 € auf Tagesgeld)
- Fördermittel nutzen (z. B. Wohn-Riester, KfW 124)
- Restschuldversicherung prüfen – aber vergleichen!
- Regelmäßige Zinsbindung prüfen: mindestens 15 Jahre empfohlen
- Finanzierung auf mehrere Darlehen aufteilen (Flexibilität gewinnen)
📋 Checkliste: Bin ich bereit für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
☑️ Feste Anstellung ohne Probezeit
☑️ Monatlicher Überschuss > 1.000 € nach Finanzierung
☑️ Keine weiteren Kredite oder Leasingverträge
☑️ Sehr gute SCHUFA (>90 %)
☑️ Immobilienwert ≥ Kaufpreis (ggf. Eigenkapitalersatz)
☑️ Möglichkeit zur Sondertilgung oder Rücklagen
☑️ Versicherungsschutz vorhanden (BU, Risiko-LV)
❓ FAQ – Häufige Fragen zur Finanzierung ohne Eigenkapital
🔹 Ist eine 110 %-Finanzierung wirklich möglich?
✅ Ja – bei sehr guter Bonität & stabiler Einkommenssituation. Banken prüfen Einzelfall sehr streng.
🔹 Muss ich dann mehr Zinsen zahlen?
✅ Ja – in der Regel 0,3–1,0 % Aufschlag auf Standard-Zinsniveau.
🔹 Welche Fördermittel kann ich trotzdem nutzen?
🧾 KfW-Darlehen, Wohn-Riester, ggf. Arbeitgeberdarlehen oder Landesförderung – auch ohne Eigenkapital kombinierbar.
🏁 Finanzierung ohne Eigenkapital – Möglich, aber nicht risikolos
2025 ist es durchaus machbar, ein Eigenheim ohne eigenes Kapital zu finanzieren – mit der richtigen Strategie, starken Einkommensverhältnissen und fundierter Planung.
Wer Zinsen und Risiken kennt, Förderungen nutzt und einen realistischen Finanzierungsrahmen wählt, kann auch ohne Erspartes sicher ins Eigenheim starten.
Doch Vorsicht: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital verlangt Disziplin, Absicherung und professionelle Beratung.