Für Selbstständige ist der Traum vom Eigenheim oft mit deutlich mehr Aufwand verbunden als für Angestellte. Banken bewerten Unternehmer:innen, Freiberufler:innen und Gewerbetreibende strenger, da Einkommen schwanken kann und betriebliche Risiken bestehen.
Doch mit guter Vorbereitung und den richtigen Dokumenten ist eine Baufinanzierung auch als Selbstständige:r möglich – vorausgesetzt, du lieferst transparente, nachvollziehbare und vollständige Unterlagen.
🧠 Warum ist die Baufinanzierung für Selbstständige anspruchsvoller?
- 📉 Einkünfte sind oft saisonal oder projektbezogen
- 🧾 Keine Lohnabrechnungen, sondern betriebswirtschaftliche Auswertungen nötig
- 🧮 Banken bewerten Einnahmen konservativer (Durchschnitt, Abschläge)
- 🧯 Zusätzliche Sicherheiten oder Bürgschaften werden häufig verlangt
- 📋 Die Unterlagenprüfung ist detaillierter & zeitaufwändiger
📑 Diese Unterlagen brauchst du für die Baufinanzierung als Selbstständige:r
| Kategorie | Unterlagen (erforderlich) |
|---|---|
| Identität & Bonität | ✅ Gültiger Personalausweis / Reisepass |
| ✅ SCHUFA-Auskunft (aktuell, max. 3 Monate alt) | |
| ✅ Selbstauskunft inkl. Haushaltsrechnung | |
| Einkommensnachweise | ✅ Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) der letzten 3 Jahre |
| ✅ Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), aktuell + Vorjahr | |
| ✅ Gewinn- und Verlustrechnungen (GuV), ggf. Bilanz | |
| ✅ Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre | |
| ✅ Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate (privat & geschäftlich) | |
| Betriebliche Dokumente | ✅ Gewerbeanmeldung / Handelsregisterauszug (bei Kapitalgesellschaft) |
| ✅ Nachweis über laufende Aufträge / Umsätze | |
| ✅ Umsatzsteuervoranmeldungen (je nach Bank) | |
| Finanzierungsbezogene Unterlagen | ✅ Finanzierungsplan / Eigenkapitalnachweis |
| ✅ Kaufvertrag / Reservierungsbestätigung | |
| ✅ Baukostenaufstellung (bei Neubau) | |
| ✅ Nachweis über vorhandene Kredite / Leasingverträge | |
| Versicherungen / Absicherung | ✅ Nachweis Berufsunfähigkeitsschutz (empfohlen) |
| ✅ Restschuldversicherung (optional) |
📌 Tipp: Stelle alle Unterlagen vollständig & strukturiert zusammen. Das zeigt Professionalität und erleichtert die Kreditentscheidung enorm.
🧮 Wie berechnet die Bank dein Einkommen als Selbstständige:r?
Banken prüfen in der Regel die durchschnittlichen Jahresgewinne der letzten 2–3 Jahre und rechnen vorsichtig:
| Jahr | Gewinn lt. Steuerbescheid |
|---|---|
| 2022 | 43.000 € |
| 2023 | 52.000 € |
| 2024 (aktuell) | 47.000 € |
| Durchschnitt | 47.333 € p. a. (≈3.944 € monatlich) |
Davon wird oft ein Sicherheitsabschlag (ca. 10–20 %) abgezogen:
➜ anrechenbares Einkommen: ~3.150–3.550 €/Monat
🏦 Welche Banken finanzieren Selbstständige?
| Bank / Anbieter | Besonderheiten | Hinweis für Selbstständige |
|---|---|---|
| Interhyp / Dr. Klein | Vermitteln passende Banken, auch für Sonderfälle | Gute Option für Selbstständige mit Schwankungen |
| ING | Finanziert Selbstständige mit hoher Bonität | mind. 3 Jahre selbstständig, strenge Prüfung |
| PSD Bank | Regionale Programme für Selbstständige | individuelle Absprache möglich |
| Commerzbank | Finanzierung mit umfassender Unterlagenlage | auch mit variabler Tilgung möglich |
| Sparkasse / Volksbank | Je nach Region, oft mit Förderkombi möglich | direkte Ansprechpartner:innen vor Ort |
📌 Tipp: Mache vorab eine anonyme Konditionsanfrage, um deinen Handlungsspielraum besser einschätzen zu können.
💡 Tipps, um deine Baufinanzierungschancen zu erhöhen
- Saubere Buchhaltung: keine Mischkonten, transparente Struktur
- Rücklagen nachweisen: mindestens 3–6 Monatsraten verfügbar
- Kundenverträge & laufende Umsätze belegen: signalisiert Planungssicherheit
- Steuerrückstände vermeiden: aktuelle Bescheide nachreichen
- Vermögensaufstellung beilegen (z. B. Eigentum, Wertpapiere, Maschinen)
- Sondertilgungen einplanen: Banken honorieren Flexibilität
- Längere Zinsbindung wählen: stabile Raten sind besonders wichtig
📉 Beispielrechnung: Hauskauf für 380.000 € ohne Eigenkapital
| Posten | Betrag (Beispiel) |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 380.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10 %) | 38.000 € |
| Eigenkapital vorhanden | 50.000 € |
| Kreditbedarf | 368.000 € |
| Zinssatz (15 Jahre fest) | 4,3 % |
| Tilgung | 2,5 % |
| Monatliche Rate | ca. 2.060 € |
| Eigenkapitalquote | ~13 % |
📌 Fazit: Auch mit nur begrenztem Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich – wenn die Einnahmenlage stabil und nachgewiesen ist.
✅ Checkliste: Vorbereitung auf die Baufinanzierung als Selbstständige:r
☑️ Steuerbescheide & EÜR der letzten 3 Jahre
☑️ BWA + GuV aktuell und nachvollziehbar
☑️ Kontoauszüge privat & geschäftlich
☑️ Übersicht aller laufenden Kredite & Fixkosten
☑️ Einkommensschätzung + Kundenaufträge dokumentieren
☑️ Finanzierungsbedarf & Objektkosten realistisch kalkuliert
☑️ Alle Unterlagen digital & strukturiert bereitstellen
❓ FAQ – Häufige Fragen zur Baufinanzierung für Selbstständige
🔹 Wie lange muss ich selbstständig sein, um finanzierungsfähig zu sein?
✅ In der Regel mindestens 2–3 Jahre mit nachgewiesenem Gewinn.
🔹 Muss ich alle privaten Ausgaben offenlegen?
🔸 Ja – im Rahmen der Haushaltsrechnung werden Einnahmen, Ausgaben & Verpflichtungen geprüft.
🔹 Wird mein Umsatz oder mein Gewinn bewertet?
🔸 Nur der steuerlich relevante Gewinn nach Abzug aller Betriebsausgaben zählt als Einkommen.
🔹 Sind Freiberufler:innen gleichgestellt mit Gewerbetreibenden?
🔸 Banken machen meist keinen Unterschied – entscheidend ist die Stabilität & Nachvollziehbarkeit der Einkünfte.
🏁 Baufinanzierung für Selbstständige – Mit Struktur und Nachweisen gut machbar
Auch wenn Selbstständige oft strengere Auflagen erfüllen müssen, ist eine Baufinanzierung durchaus realistisch – mit einer vollständigen Unterlagenmappe, sauberer Buchhaltung und nachvollziehbarem Geschäftsmodell.
Je klarer deine Einnahmesituation dokumentiert ist, desto größer sind die Chancen auf günstige Zinsen und eine sichere Finanzierung deines Wohntraums.