Eine Trennung oder Scheidung ist oft emotional belastend – doch neben Fragen zu Sorgerecht oder Unterhalt steht bei Immobilienbesitz auch ein oft unterschätztes Thema im Raum:
Was passiert mit der Baufinanzierung und dem laufenden Immobilienkredit?
Ob beide Ehepartner gemeinsam im Grundbuch stehen, nur einer zahlt oder das Haus noch nicht abbezahlt ist – dieser Artikel liefert dir alle relevanten Informationen zu Kreditverträgen, Eigentumsverhältnissen und Lösungen bei Scheidung.
🧠 Grundsatz: Kreditvertrag & Ehevertrag – zwei verschiedene Dinge
Auch wenn ihr verheiratet wart:
Für Banken zählt nur der Kreditvertrag. Wer als Darlehensnehmer:in im Vertrag steht, haftet auch – unabhängig vom Scheidungsurteil.
| Vertragstyp | Bedeutung für die Finanzierung |
|---|---|
| 💍 Ehevertrag | Kann Eigentumsverhältnisse oder Ausgleich regeln – aber nicht gegenüber der Bank verbindlich |
| 📑 Kreditvertrag | Entscheidet, wer rechtlich haftet – z. B. bei gesamtschuldnerischer Haftung |
| 📘 Grundbuch | Regelt das Eigentum an der Immobilie – nicht die Haftung für den Kredit |
⚖️ Was bedeutet „gesamtschuldnerische Haftung“?
In über 90 % aller gemeinsamen Baufinanzierungen haften beide Ehepartner „gesamtschuldnerisch“ – das heißt:
- Die Bank kann beide Partner voll zur Rückzahlung des Kredits heranziehen
- Es ist egal, wer im Alltag zahlt – beide bleiben zu 100 % verantwortlich
- Auch nach einer Scheidung bleibt die gesamte Darlehensschuld bestehen, bis sie vollständig getilgt ist
📌 Selbst wenn eine:r auszieht: Die Bank fordert das Geld von beiden, solange der Kreditvertrag nicht geändert wird.
🏠 Wer bekommt das Haus nach der Scheidung?
| Fall | Was passiert mit dem Haus? |
|---|---|
| Beide im Grundbuch | Haus gehört beiden → Einigung oder Teilungsversteigerung notwendig |
| Nur einer im Grundbuch | Haus gehört dieser Person → andere:r kann ggf. Ausgleich verlangen |
| Kein Ehevertrag vorhanden | Zugewinnausgleich entscheidet über finanzielle Forderungen |
| Kinder leben im Haus | Haus wird ggf. der betreuenden Person zugesprochen (ehebedingter Erwerb) |
💣 Mögliche Szenarien bei laufender Finanzierung
1. 🧍♂️ Einer übernimmt Haus & Kredit
- Ein Ehepartner zahlt den anderen aus
- Bank muss der Vertragsänderung zustimmen
- Neue Bonitätsprüfung → Übernahme nur bei ausreichend Einkommen möglich
2. 🏘 Verkauf der Immobilie
- Haus wird gemeinsam verkauft
- Kredit wird mit Verkaufserlös abgelöst
- Restschuld wird gemeinsam beglichen (oder bleibt anteilig bestehen)
3. ⚖️ Teilungsversteigerung
- Letzter Ausweg, wenn keine Einigung möglich
- Gerichtlicher Verkauf → oft deutlich unter Marktwert
- Schulden bleiben ggf. bestehen, wenn Erlös nicht reicht
4. 📃 Umschuldung durch Dritte
- Neuer Partner / Familienangehöriger übernimmt Finanzierung
- Bank prüft wieder Bonität & Vertragsübernahme
📈 Rechenbeispiel: Scheidung nach 6 Jahren bei gemeinsamer Finanzierung
| Posten | Betrag (Beispiel) |
|---|---|
| Hauskauf (2019) | 400.000 € |
| Kredit (Annuitätendarlehen) | 350.000 € bei 2,5 % Zins |
| Restschuld (2025) | ~295.000 € |
| Marktwert Haus (2025) | 420.000 € |
| Verkaufserlös abzüglich Kosten | 410.000 € |
| Ablösung Restschuld | -295.000 € |
| Überschuss (geteilt) | ca. 115.000 € |
📌 Wichtig: Ein freiwilliger Verkauf ist immer günstiger als eine gerichtliche Teilungsversteigerung.
💡 Wichtige Tipps bei Trennung mit Immobilienfinanzierung
- Frühzeitig offen sprechen, auch wenn es schwerfällt
- Finanzierungsvertrag prüfen – wer steht wie drin?
- Grundbuchauszug besorgen – Eigentum ist unabhängig vom Darlehen
- Bank informieren – Gespräche zur Vertragsänderung anstoßen
- Anwalt einschalten, vor allem bei Streitfällen
- Ggf. neutralen Gutachter beauftragen zur Immobilienbewertung
- Sondertilgung, Ablöseoptionen oder Umschuldung prüfen
🧾 Checkliste: Das brauchst du bei Scheidung mit Baufinanzierung
☑️ Darlehensvertrag inkl. Tilgungsplan
☑️ Grundbuchauszug der Immobilie
☑️ aktuelle Restschuld und Monatsrate
☑️ aktuelle Immobilienbewertung
☑️ Vollständige SCHUFA-Auskunft beider Partner
☑️ Einkommen & Vermögen beider Parteien
☑️ ggf. Ehevertrag / notarielle Regelung
☑️ Nachweise über Sonderzahlungen oder Modernisierungen
❓ FAQ – Häufige Fragen zur Baufinanzierung bei Scheidung
🔹 Was passiert, wenn nur einer zahlt?
Trotz Zahlung durch nur einen bleibt der andere voll haftbar – es sei denn, der Vertrag wird rechtlich geändert.
🔹 Kann ich meinen Ex-Partner aus dem Vertrag entfernen lassen?
Nur mit Zustimmung der Bank – sie prüft dann, ob der verbleibende Partner die Last alleine tragen kann.
🔹 Muss ich meine Hälfte verkaufen, wenn ich ausziehe?
Nicht zwangsläufig – es kommt auf die Vereinbarung, die Bonität und das Nutzungsverhalten an. Achtung: Nutzung durch einen Ex-Partner kann ein Entgelt (Nutzungsentschädigung) auslösen.
🏁 Baufinanzierung bei Scheidung – Komplex, aber lösbar
Eine Trennung ist schon emotional belastend genug – wenn auch eine gemeinsame Immobilie mitfinanziert wurde, braucht es neben Klarheit und Kommunikation vor allem eins: Transparenz, Beratung und Verhandlungsbereitschaft.
Sorge dafür, dass du deine vertraglichen Rechte und Pflichten genau kennst, hole dir frühzeitig rechtliche und finanzielle Unterstützung und prüfe alle Optionen – von Umschuldung bis Verkauf.
Mit einem kühlen Kopf lassen sich auch in schwierigen Situationen faire Lösungen finden.