Wenn deine Zinsbindung bald ausläuft, steht sie an: die Anschlussfinanzierung. Dabei handelt es sich nicht um einen neuen Kredit für ein neues Haus, sondern um die Weiterführung deiner bestehenden Baufinanzierung – entweder bei deiner bisherigen Bank oder einem neuen Anbieter.
Was viele unterschätzen: Ein günstiger Anschlusskredit kann mehrere tausend Euro sparen, wenn du dich rechtzeitig kümmerst, Angebote vergleichst und deine Möglichkeiten kennst.
🧠 Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung ist die Fortsetzung deines Immobiliendarlehens nach Ablauf der Sollzinsbindung. Da das Darlehen meist nicht vollständig zurückgezahlt ist, brauchst du für den verbleibenden Betrag (Restschuld) eine neue Finanzierungslösung.
Drei gängige Arten der Anschlussfinanzierung:
| Modell | Erklärung |
|---|---|
| Prolongation | Weiterfinanzierung bei der bisherigen Bank |
| Umschuldung | Wechsel zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen |
| Forward-Darlehen | Frühzeitige Sicherung des Anschlusszinses bis zu 60 Monate im Voraus |
📆 Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung solltest du aktiv werden.
Noch besser: Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir bereits bis zu 5 Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen sichern.
Zeitplan Beispiel:
| Zeitpunkt | Handlungsempfehlung |
|---|---|
| 60–36 Monate vor Zinsbindungsende | Forward-Darlehen prüfen (bei drohendem Zinsanstieg) |
| 24–12 Monate vor Ablauf | Angebote einholen & Vergleich starten |
| 6 Monate vor Ablauf | Entscheidung treffen & Umschuldung vorbereiten |
| 3 Monate vor Ablauf | Vertrag unterschreiben, Auszahlungstermin koordinieren |
📌 Achtung: Keine automatische Anschlussfinanzierung! Wenn du nichts tust, bekommst du oft teure Standardkonditionen.
💰 Was beeinflusst die Konditionen deiner Anschlussfinanzierung?
- Zinsniveau bei Abschluss
- Bonität & Haushaltsrechnung
- Restschuld & Laufzeit
- Eigenkapital oder Immobilienwertsteigerung
- Verhandlungsgeschick & Marktvergleich
📊 Rechenbeispiel: So viel kannst du sparen
| Vergleich | Bank A (Standard) | Bank B (nach Vergleich) |
|---|---|---|
| Restschuld | 200.000 € | 200.000 € |
| Sollzins | 5,2 % | 4,5 % |
| Zinsbindung | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Monatsrate (2,5 % Tilgung) | 1.284 € | 1.167 € |
| Gesamtkosten | ca. 131.000 € | ca. 111.000 € |
| Ersparnis | – | ca. 20.000 € |
📌 Bereits wenige Zehntel Prozent Unterschied machen über Jahre einen fünfstelligen Betrag aus!
✅ Vorteile der rechtzeitig geplanten Anschlussfinanzierung
✔️ Niedrigere Zinsen sichern durch frühzeitigen Vergleich
✔️ Bankwechsel spart Geld bei besseren Konditionen
✔️ Verhandlungsspielraum bei deiner Hausbank
✔️ Flexible neue Laufzeiten & Tilgungsoptionen
✔️ Möglichkeit zur Sondertilgung oder Tilgungsanpassung
⚠️ Risiken bei zu später Anschlussfinanzierung
❌ Zinsüberraschung bei Standardangebot der Bank
❌ Keine Zeit mehr für Umschuldung oder Anbieterwechsel
❌ Restschuld bleibt länger bestehen als nötig
❌ Fehlende Flexibilität bei Tilgung, Sonderzahlungen oder Laufzeit
📌 Tipp: Die Hausbank bietet dir selten das beste Angebot – Vergleichen lohnt sich fast immer!
🔁 Prolongation oder Umschuldung – Was ist besser?
| Kriterium | Prolongation (gleiche Bank) | Umschuldung (neue Bank) |
|---|---|---|
| Aufwand | gering | höher (neuer Vertrag, Grundschuldübertragung) |
| Zinskonditionen | oft schlechter | häufig deutlich günstiger |
| Flexibilität | eingeschränkt | individuell gestaltbar |
| Sondertilgung möglich? | abhängig vom Altvertrag | frei verhandelbar |
📌 Empfehlung: Immer erst vergleichen – selbst wenn du am Ende bei deiner Bank bleibst, bist du besser vorbereitet.
🏦 Anbieter & Vermittler im Vergleich (2025)
| Anbieter | Besonderheiten |
|---|---|
| Interhyp / Dr. Klein | Großer Bankenvergleich, auch Forward-Darlehen möglich |
| ING / DKB / PSD | Online-Umschuldung mit attraktiven Konditionen |
| Sparkassen / Volksbanken | Persönliche Beratung – teils höhere Konditionen |
| Bausparkassen | Ideal bei Kombi mit zuteilungsreifem Bausparvertrag |
📌 Tipp: Nutze Online-Vergleichsrechner + persönliche Beratung für beste Ergebnisse.
✅ Checkliste: So gelingt die Anschlussfinanzierung
☑️ Ablaufdatum deiner Zinsbindung kennen
☑️ Angebote ab 24 Monate vor Ablauf einholen
☑️ Effektivzins, Laufzeit, Tilgung & Flexibilität vergleichen
☑️ Forward-Darlehen prüfen, wenn Zinsanstieg droht
☑️ Bei Umschuldung Grundschuldübertragung einkalkulieren
☑️ Entscheidung 3–6 Monate vor Ablauf treffen
☑️ Notartermin & Auszahlung koordinieren
❓ FAQ – Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
🔹 Ist eine Umschuldung teuer?
Die Umschreibung der Grundschuld kostet einmalig ca. 0,2–0,3 % der Restschuld, ist aber bei Zinsersparnis oft schnell amortisiert.
🔹 Kann ich bei der Anschlussfinanzierung Sondertilgungen vereinbaren?
✅ Ja – bei Neuverhandlung hast du volle Flexibilität bei Tilgung & Sonderzahlungen.
🔹 Was passiert, wenn ich nichts mache?
Deine Bank stellt dich automatisch auf ein Standarddarlehen um – meist mit schlechteren Zinsen und ohne neue Verhandlungsmöglichkeiten.
🔹 Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Ja – bei erwarteten Zinssteigerungen kannst du dir damit bis zu 60 Monate im Voraus aktuelle Zinsen sichern.
🏁 Anschlussfinanzierung 2025 – Rechtzeitig vergleichen spart bares Geld
Die Anschlussfinanzierung ist oft die größte Sparchance im gesamten Immobilienkredit. Wer frühzeitig vergleicht, geschickt verhandelt und nicht blind der Hausbank vertraut, kann mehrere tausend Euro Zinskosten sparen – ohne Nachteile.
Egal ob Forward-Darlehen, Umschuldung oder Prolongation: Rechtzeitige Planung, Transparenz und Verhandlungskompetenz sind der Schlüssel zur optimalen Anschlussfinanzierung.