Wer eine Immobilie finanzieren möchte, steht oft vor der Frage: Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen? Beide Finanzierungsmodelle unterscheiden sich erheblich – in Bezug auf Tilgung, monatliche Belastung, Steueroptimierung und Flexibilität.
Dieser Ratgeber erklärt dir verständlich, tiefgehend und praxisnah, wie beide Modelle funktionieren, für wen sie sich eignen und wann welches besser ist – inklusive Rechenbeispielen, Vorteilsvergleich und Entscheidungshilfe.
🧠 Grundlagen: Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die Rückzahlung erfolgt in gleichbleibenden Monatsraten (Annuitäten), die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzen.
Merkmale:
- 🔄 Konstante Rate über die gesamte Zinsbindung (z. B. 10, 15, 20 Jahre)
- 📉 Zinsanteil sinkt, Tilgungsanteil steigt mit jeder Rate
- 📈 Gute Planbarkeit, schneller Schuldenabbau
📌 Besonders beliebt bei Privatkunden, Familien, Selbstnutzer:innen.
🧾 Was ist ein endfälliges Darlehen?
Beim endfälligen Darlehen (auch: Festdarlehen) zahlst du während der Laufzeit nur die Zinsen – die gesamte Tilgung erfolgt am Ende auf einmal. Häufig wird dafür parallel ein Sparvertrag, Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung aufgebaut.
Merkmale:
- 💸 Nur Zinsen während der Laufzeit
- 💰 Tilgung am Laufzeitende in einer Summe
- 📉 Monatliche Belastung deutlich niedriger – aber Schuldenabbau verzögert
- 🧾 Kombinierbar mit steuerlich geförderten Anlageformen
📌 Typisch bei Vermietung, Unternehmen, Steuervorteilsstrategien.
📊 Vergleich: Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen
| Kriterium | Annuitätendarlehen | Endfälliges Darlehen |
|---|---|---|
| Tilgung | monatlich integriert | erst am Laufzeitende |
| Zinsbelastung gesamt | geringer (durch Tilgungsverlauf) | höher (Zinsen auf gesamte Summe bis zum Schluss) |
| Monatliche Rate | höher (Tilgung + Zinsen) | niedriger (nur Zinsen) |
| Planungssicherheit | sehr hoch | abhängig von Rückzahlungsmodell |
| Steuervorteile | gering (nur bei Vermietung anteilig) | höher (volle Zinsen als Werbungskosten bei Vermietung) |
| Eignung | Selbstnutzer:innen, Familien | Kapitalanleger:innen, vermögende Haushalte |
| Flexibilität | meist eingeschränkt, Sondertilgung möglich | abhängig vom Sparvertrag |
📉 Beispielrechnung 2025
Annuitätendarlehen:
| Posten | Wert |
|---|---|
| Darlehensbetrag | 300.000 € |
| Zins (gebunden, 15 Jahre) | 3,5 % |
| Tilgung | 2,5 % |
| Monatsrate | ca. 1.500 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | ca. 175.000 € |
| Gesamtzins | ca. 79.000 € |
Endfälliges Darlehen:
| Posten | Wert |
|---|---|
| Darlehensbetrag | 300.000 € |
| Zins (15 Jahre, fest) | 3,5 % |
| Monatsrate (nur Zinsen) | 875 € |
| Tilgung | durch Sparplan (z. B. Fonds) |
| Rückzahlung nach 15 Jahren | 300.000 € auf einmal |
| Gesamtzins | ca. 157.500 € |
📌 Erkenntnis: Endfälliges Darlehen verursacht mehr Zinskosten, ist aber steuerlich vorteilhaft bei Vermietung.
💡 Wann lohnt sich welches Darlehen?
✅ Annuitätendarlehen – ideal wenn du…
- eine eigengenutzte Immobilie finanzierst
- deine monatliche Belastung langfristig kalkulieren möchtest
- planbar und schuldenfrei leben willst
- keine externen Sparverträge brauchst
✅ Endfälliges Darlehen – sinnvoll wenn du…
- Vermieter:in oder Kapitalanleger:in bist
- steuerliche Vorteile durch Zinsabzug nutzen willst
- bereits eine sichere Rücklage (z. B. Lebensversicherung) aufgebaut hast
- niedrigere Monatsbelastung suchst (z. B. parallel andere Investments)
⚠️ Risiken beim endfälligen Darlehen
- ❌ Zinsbelastung doppelt so hoch wie beim Annuitätendarlehen
- ❌ Kapital am Ende muss garantiert sein – Risiko bei Fonds o. ä.
- ❌ Keine automatische Tilgung → Gefahr der Überschuldung
- ❌ Bank prüft den Tilgungsersatz streng
💬 Praxis-Tipp: Kombination beider Modelle
Es ist auch möglich, beide Modelle zu kombinieren, z. B.:
- 70 % als Annuitätendarlehen
- 30 % als endfälliges Darlehen, mit steueroptimierter Rücklage
📌 So kombinierst du Sicherheit & Steuerersparnis – wichtig bei vermieteten Objekten mit hoher Fremdfinanzierung.
✅ Entscheidungs-Checkliste: Welches Darlehen passt zu mir?
☑️ Eigennutzung geplant? → Annuitätendarlehen
☑️ Vermietung / steuerliche Vorteile gewünscht? → endfälliges Darlehen prüfen
☑️ Kapital für spätere Tilgung vorhanden?
☑️ Bereits bestehender Sparvertrag oder Lebensversicherung?
☑️ Welche Risikobereitschaft habe ich?
☑️ Wie hoch darf meine Monatsrate sein?
❓ FAQ – Häufige Fragen
🔹 Kann ich ein endfälliges Darlehen ohne Tilgungsersatz bekommen?
❌ Nein. Banken verlangen zwingend einen Tilgungsersatz – z. B. Lebensversicherung, Fonds-Sparplan oder Bausparvertrag.
🔹 Was passiert, wenn mein Tilgungsersatz weniger als erwartet einbringt?
📉 Du musst die Differenz nachzahlen – aus Rücklagen, Erbe oder durch Anschlussfinanzierung.
🔹 Warum ist das Annuitätendarlehen in Deutschland so beliebt?
✅ Es bietet maximale Sicherheit, ist planbar und führt zuverlässig zur Entschuldung – ideal für Eigenheimbesitzer:innen.
🏁 Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen – Klare Entscheidungshilfe für 2025
Die Wahl zwischen Annuitätendarlehen und endfälligem Darlehen hängt nicht nur von der Monatsrate ab – sondern von deiner Lebenssituation, Steuerstrategie und Risikobereitschaft.
Wer eine Immobilie selbst nutzt und auf Sicherheit setzt, ist mit dem Annuitätendarlehen meist besser beraten.
Für Kapitalanleger:innen mit hohem Einkommen und guter Rücklage kann das endfällige Darlehen steuergünstige Vorteile bieten – aber nur bei sorgfältiger Planung und professioneller Beratung.